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公司选择写字楼关注点 差异化市场需求占主导
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摘要:

1、差异化的市场需求

1.1、随着地域的差异性,不同行业和企业对写字楼的需求各异。

这种需求差异在城市化不同和经济发展水平各异的地区客观存在。部分企业的研发中心或区域中心偏爱选择在城市郊区、强调自然环境和人文的融合,考虑成本因素,如全球最大的化工企业德国巴斯夫将厂址设置在上海市金山区,西门子在杨浦区设立营运中心。一些大型的金融业和服务业客户需要城市中心、交通便利、繁华区域内的办公物业,如上海市南京西路和陆家嘴汇集顶级时装品牌和金融银行机构。一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带,如普陀区桃浦区的商贸物流园区。

在未来几年中,写字楼市场细分化的趋势值得关注,细分市场产生需求的蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)。即使在同一公司,由于职能不同办公场所的选择也不尽相同。大型公司由于不同部门的工作性质要求,对形象、交通和内部硬件条件等选择因素的不同侧重,因此可以选择不同的办公区域。例如,大型企业的营销企划部门更多注重品位和形象,通常选择城市中心区域的甲级写字楼作为办公场所;而企业的研发部门则多选择城郊。部分企业则可以建立总部经济。

1.2、现代企业的多样性决定了办公空间需求的多元化。

(1)考虑办公空间的功能,不同行业的企业,对办公空间的要求测重有所不同。如it类企业,会对办公空间的供电量、承重力要求相对较高;创意类企业则会对办公空间的层高有所要求;广告公司对独立空调要求很高,因为他们需要经常加班等。

(2)需考虑到经济和利用率。最大效用地利用有限空间,创造最优的办公效果,实现投入产出比最大化。随着社会经济的不断发展,企业对物业的需求已不单停留在对物业的外观、装修是否豪华气派的层面,更涉及到其环保、节能,采光、安全、便利等因素,并要求人文主义和办公空间相结合。如空气是否健康、采光是否良好、设备是否安全、内部交通是否通畅,建筑的环保节能特性,及物业是否适合企业的文化等。多元性和个性化的统一是企业发展对办公空间的切实需求。大型公司对其员工健康办公是一个重要的考虑。