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冯仑:影响房价的几个社会问题 预期会影响房价
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最近房地产成为“两会”的一个热点和焦点,备受关注。概括起来,我认为主要涉及到两个方向,一是市场,政府花这么多力气来宏观调控,出了很多政策,到底房价以后还会不会涨或者涨得快不快?奥运以后尤其北京的房价会不会落下来?我觉得这是大家关心较多的几个问题;另外一方面,房价问题所带出来的跟价格相关的制度层面的关系到底会怎样?比如社会公平、财产权利、政府管理体制、住房制度市场化以及房地产开发商的问题、税收问题等等。

目前影响房价的因素,大家都知道的统计成本、供求关系我且不讲,而我想谈谈影响房价并且值得引起大家注意的社会问题。

首先说说预期的影响。大家对房价的预期有时候反过来会影响房价。比如当政府给出新的调控政策时市场往往给的信号很混乱,大家预期还要涨,所以要买,一买以后需求大了供给少了价格真的又涨了,涨了又买,这就是所谓买涨不买跌,即由市场信号刺激出来的预期变化导致购买行为和市场之间人为的紧张。要解决这个问题需要政府和市场监管部门以及企业带给市场、消费者的信号准确。如果给的信号不准确,那么引起购买者预期的判断失误,导致消费行为的一个不理性,最终导致市场混乱。

因此,市场迫切需要有一些相对公开、独立和透明的市场信息发布机构和按照程序来发布信息的职能。目前消费者接受到的市场信息非常冲突,第一种是政府的声音,以公平为主,希望房价降低;第二种是经济学家的声音,讲问题,预见灾难。他们讲的问题是逻辑的问题,并不是现实中的问题。比如讲人一定会死,逻辑上肯定会死,不是说今天就会死。经济学家总是将逻辑结论当成今天的现实来讲,所以忧虑、讲问题;第三种是消费者的声音,抱怨质次价高以及权利意识问题;第四是投资者的声音,总认为有机会,是好事情。为什么呢?投资者本性是逐利,即发现机会。如果一个投资者不能发现机会、不知道怎么投资就不能称之为投资者。在这种情况下,市场中同时出现四种声音,显得非常混乱。政府讲公平,学者讲危机,消费者讲质量和价格,投资者讲机会。最乐观的是投资者,最悲观的是经济学家,最担忧的是政府,最感觉受委屈的是消费者。

一年前,在媒体上开发商、经济学家的声音较大,于是就吵起来了,一个说有泡沫,一个说没泡沫;这一年多企业界不怎么讲了,政府声音上来了,于是经济学家也不太敢讲了。再往前两三年前是消费者声音很大,比如业主上街游行。你会发现声音消长是不一样的,消费者听经济学家讲房价肯定要降,跟我说人肯定要死一样,没说时间。当一个结论,一个真理没有时间的界定时,这仅仅是真理。肯定要降,这是真理,谁也不能说这不对,如果能给真理加上时间的判断,那就是神,神是能够把这个事情讲清楚的,但是遗憾的是没有神;消费者如果听投资者的,满眼都是机会也会有问题。商人眼里全是机会,结婚可以卖鲜花,死人可以卖棺材。天天让你买东西你说行不行?但是如果政府讲的这些东西是对的,需要社会公平正义,要有一个节制,可是想让市场来把低收入家庭问题解决好,不太可能。让政府来解决低收入问题,那么就要等,等政府把经济适用房、廉租房做好,如果政府还没解决,那就得熬着,中高收入人群就要等市场供应量增大,然后买价格合适的房子。
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