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专家指导:企业如何选择办公场所
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记者:请您就2006年写字楼市场进行简单分析,以及简析北京写字楼的供应状况与发展趋势:

张翰坤:从供应量来说,北京写字楼在2006年形成井喷,新增预售供应达312万平米。2007年将有所回落,究其原因主要是受奥运影响,多数项目提前释放。从价格方面来说,受边缘地区供应量的增加的影响,拉低了北京写字楼的总体成交均价,但就北京甲级写字楼来说还是呈现稳步上升趋势。竞争方面,传统三大商务板块将续写烽火,另外东二环交通商务带无论在产业聚集效应还是在交通地理的优势也渐渐显露,年内将有多个高端项目入市。

CBD地区供应量包括财富中心、华贸中心、银泰中心、万达广场、万通中心等近10个大型项目,总的体量近300万平米。再加上泛CBD区域的供应量可达到500万平方米。使该区竞争进入白热化阶段。

北京中关村地区是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域,IT产业如火如荼,景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段,利润被大大摊薄;支柱产业的利润整体下滑,这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。

金融街地区,历年都有大型国企的大单成交案例,05年就整栋买下六个写字楼。06年以凯晨广场、长安兴融中心为代表的写字楼项目也已经入市。未来两年还有100万平米的供应规模。


中原地产写字楼部经理张翰坤

东二环、朝外地区,去年有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦、天恒大厦、新保利大厦以及铂宫等7个项目竞相亮相,使这一区域的写字楼供应量陡增近50万平米。此外,还有北环中心、非中心、传媒大道、德外科技园等众多写字楼项目集中上市,市场供应量剧增。

北京写字楼在近几年集中供应,尤其在今年出现井喷现象,整体供应三百多万平方米。预计2007年的新增供应将有所回落,主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放,2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。

其次,明年部分项目可能转售为租,写字楼租赁供应将加大。随着销售市场井喷带来的巨大压力,以及持有租赁带来的项目增值,预计明年将有部分项目转入租赁市场,加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间,从而促使租赁市场进一步活跃。

预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平,但由于新增供应楼盘将客群大量分化,甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。
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